Taxe foncière et bail commercial : qui paie, du propriétaire ou du locataire ?
Chaque automne, l'avis de taxe foncière relance la même question entre bailleurs et locataires de locaux professionnels : qui doit la payer ? La réponse tient en une phrase, mais ses conditions méritent qu'on s'y arrête. Voici ce qu'il faut savoir, que vous soyez propriétaire ou locataire d'un bureau, d'un commerce ou d'un local d'activités à Clermont-Ferrand et dans le Puy-de-Dôme.
La taxe foncière est un impôt du propriétaire
Aux yeux de l'administration fiscale, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition. C'est à lui que l'avis est adressé, et c'est lui qui doit la régler auprès du Trésor public, que le local soit occupé ou non.
Mais ce qui vaut face au fisc ne dit pas tout de la relation entre bailleur et locataire. Dans un bail commercial, les parties peuvent prévoir que la taxe foncière sera ensuite refacturée au locataire. C'est une pratique très courante en immobilier d'entreprise.
Refacturer la taxe foncière : les trois conditions
La loi Pinel de 2014 et son décret d'application ont encadré la répartition des charges, impôts et taxes dans les baux commerciaux. L'article R145-35 du Code de commerce interdit en principe de mettre à la charge du locataire les impôts dont le bailleur est redevable, mais il fait une exception pour la taxe foncière et ses taxes additionnelles. Encore faut-il respecter trois conditions.
1. Une clause claire dans le bail
La refacturation n'est jamais automatique. Le bail doit prévoir expressément que la taxe foncière est à la charge du locataire. Une formule générale comme « charges, impôts et taxes d'usage » est souvent jugée insuffisante par les tribunaux : en cas de doute, la clause s'interprète en faveur du locataire.
2. Un inventaire précis des charges
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire. La taxe foncière doit y figurer.
3. Un état récapitulatif chaque année
Le bailleur doit adresser au locataire un état récapitulatif annuel de ces charges, avec les justificatifs, au plus tard le 30 septembre de l'année suivante (ou dans les trois mois suivant la reddition des charges pour un immeuble en copropriété).
Attention à la taxe d'enlèvement des ordures ménagères
La TEOM figure sur le même avis que la taxe foncière, mais il s'agit d'un impôt distinct. Pour la refacturer au locataire, le bail doit la viser spécifiquement. Une clause qui ne mentionne que la taxe foncière ne suffit pas à transférer la TEOM.
Combien cela représente-t-il ?
La taxe foncière est un poste à ne pas sous-estimer. À titre d'exemple, sur un local d'activités d'environ 500 m² que nous commercialisons à Beaumont, elle s'élève à 2 900 € par an pour un loyer de 24 000 € HT par an, soit l'équivalent d'environ un mois et demi de loyer. À loyer identique, deux locaux peuvent donc représenter un coût d'occupation très différent.
Nos conseils
Vous êtes propriétaire
- Relisez vos baux, en particulier ceux signés avant novembre 2014 : une clause imprécise peut exposer à devoir rembourser des sommes perçues sur plusieurs années.
- Vérifiez que la taxe foncière et la TEOM figurent bien dans l'inventaire des charges de vos baux récents.
- Envoyez chaque année l'état récapitulatif dans les délais, avec l'avis d'imposition.
Vous êtes locataire ou vous cherchez des locaux
- Demandez le montant de la taxe foncière dès la visite et intégrez-le à votre budget, au même titre que le loyer et les charges.
- Relisez la clause de votre bail et demandez l'avis d'imposition correspondant.
- En cas d'arrivée ou de départ en cours d'année, vérifiez comment le bail prévoit la répartition au prorata.
Un projet, une question sur votre bail ?
Nos consultants vous accompagnent dans la location, la vente et l'estimation de locaux professionnels à Clermont-Ferrand et dans sa région. Ils peuvent vous aider à comparer le coût réel d'occupation de plusieurs locaux, taxe foncière comprise.
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Cet article est fourni à titre d'information générale. Pour l'analyse juridique d'une clause de bail, rapprochez-vous de votre avocat ou de votre notaire.